Die Auslastung von Stellplätzen ist in den meisten Wohnanlagen ein Bauchgefühl, kein Fakt. Genau das kostet Hausverwaltungen bares Geld, das sich mit überschaubarem Aufwand heben lässt. Wer dieser These widersprechen möchte, sollte zumindest einmal ehrlich prüfen, wann die eigene Stellplatzliste zuletzt gegen die tatsächliche Nutzung abgeglichen wurde.

Definition: KI-Parkplatzauslastung bezeichnet die automatisierte Erfassung und Auswertung der tatsächlichen Nutzung von Stellplätzen, Tiefgaragen und Besucherparkplätzen in Wohn- und Gewerbeimmobilien mittels Sensorik, Kameras oder digitaler Buchungsdaten. KI-gestützte Verfahren werten diese Daten aus, um Leerstand sichtbar zu machen und Entscheidungen über Vermietung, Mehrfachnutzung oder Rückbau auf Basis realer Zahlen statt Schätzungen zu treffen.

Warum Hausverwaltungen ihre Parkplatzauslastung selten genau kennen

In der täglichen Arbeit einer Immobilienverwaltung stehen Mieterverwaltung, Nebenkostenabrechnung und Besichtigungsmanagement fast immer vorn in der Prioritätenliste. Stellplätze laufen daneben her, verwaltet in einer separaten Liste, die bei Auszug, Untervermietung oder Zweitwagen selten aktualisiert wird. Das Ergebnis ist eine Vergabeliste, die auf dem Papier voll ist, während die Tiefgarage es nicht ist.

Das betrifft eine relevante Zahl an Objekten: Laut Statistischem Bundesamt gab es zum Jahresende 2024 rund 43,8 Millionen Wohnungen in Deutschland, davon 23,5 Millionen beziehungsweise 54,8 Prozent in Mehrfamilienhäusern, verteilt auf rund 3,5 Millionen Gebäude (Destatis, 2025, https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/09/PD25_336_31231.html). Ein großer Teil davon verfügt über zugeordnete Stellplätze oder Tiefgaragen, für die es in der Regel kein laufendes Auslastungsmonitoring gibt. Wie stark die Lücke zwischen vergebenem und tatsächlich genutztem Stellplatz sein kann, zeigt eine Feldstudie von ampido mit wissenschaftlicher Begleitung der Hochschule RheinMain im Kölner Agnesviertel: Rund 1.900 untersuchte private Stellplätze waren im Schnitt nur zu etwa 30 Prozent ausgelastet, und laut Studie ließen sich rund 70 Prozent der auf der Straße geparkten Fahrzeuge sofort in private Tiefgaragen und Hinterhöfe umverteilen (ampido/Hochschule RheinMain, 2025, https://www.bundesbaublatt.de/news/die-grosse-parkplatz-zaehlung-neue-studie-deckt-enormes-potenzial-fuer-mehrfachnutzung-auf-4272265.html). Übertragbar ist das nicht eins zu eins auf jede Wohnanlage, es zeigt aber, dass die Größenordnung des Themas oft unterschätzt wird. Wer parallel auch die Mieterverwaltung digitalisiert, stößt auf dieselbe Lücke zwischen Datenstand und Realität.

Weg 1: Manuelle Zählung und Excel-Liste

Der klassische Weg ist die punktuelle Begehung: Ein Mitarbeitender läuft die Tiefgarage ab, notiert belegte und freie Plätze, gleicht das Ergebnis mit der Mieterliste ab. Der Vorteil liegt auf der Hand: Es braucht kein Budget und keine neue Software. Der Nachteil ist ebenso offensichtlich: Das Ergebnis gilt für genau den einen Zeitpunkt und ist eine Woche später schon wieder veraltet, weil sich Nutzung je nach Wochentag, Homeoffice-Anteil oder Jahreszeit spürbar verändert. Für eine einzelne kleine Anlage mit wenigen Dutzend Plätzen ist dieser Weg trotzdem oft ausreichend, vor allem wenn ohnehin nur eine grobe Einschätzung gebraucht wird.

Weg 2: Sensorik ohne intelligente Auswertung

Der zweite Weg setzt auf Technik: Kameras an der Einfahrt, Bodensensoren je Stellplatz oder ein Schrankensystem mit Kennzeichenerfassung. Das liefert deutlich bessere Rohdaten als eine Begehung. Das Problem entsteht dahinter, wenn niemand die Daten regelmäßig auswertet. In der Praxis landen solche Systeme häufig in einem Zustand, in dem sie zwar Daten sammeln, diese aber nirgends in eine Entscheidung münden, weil dafür Zeit und ein klarer Auswertungsprozess fehlen. Hinzu kommt der Datenschutz: Kennzeichen und Zufahrtszeiten sind personenbezogene Daten im Sinne der DSGVO, die seit 2018 gilt, und brauchen eine saubere Rechtsgrundlage sowie klare Löschfristen. Sinnvoll ist dieser Weg vor allem dort, wo eine Zugangskontrolle ohnehin geplant ist, etwa aus Sicherheitsgründen, und die Auslastungsdaten als Nebenprodukt mitgenutzt werden.

Weg 3: KI-gestützte Prozessanalyse der Stellplätze

Der dritte Weg nutzt vorhandene Daten, etwa aus Zugangssystemen, Buchhaltung oder Vergabeliste, und wertet sie strukturiert aus. Eine KI-Diagnose analysiert Muster über mehrere Wochen, erkennt dauerhaft ungenutzte Plätze und berechnet das Optimierungspotenzial samt ROI, statt nur Rohdaten zu liefern. Eine solche Analyse wird jeweils auf die Abläufe der jeweiligen Hausverwaltung konfiguriert; auch auf ein Thema wie die Leerstandsprognose in der Immobilienverwaltung lässt sich dieses Prinzip übertragen. Was die Analyse ausdrücklich nicht leistet: Sie prüft nicht, ob eine Mehrfachnutzung oder Umnutzung laut Mietvertrag, Teilungserklärung oder kommunaler Stellplatzverordnung überhaupt zulässig ist. Das bleibt weiterhin Aufgabe der Hausverwaltung oder eines Anwalts; die Datenauswertung liefert lediglich die Entscheidungsgrundlage dafür, ob sich diese Prüfung lohnt.

Rechenbeispiel: Was ungenutzte Stellplätze kosten

Rechenbeispiel, keine Prognose für ein konkretes Objekt: Eine Wohnungsverwaltung betreut eine Anlage mit 220 Tiefgaragenstellplätzen, die laut Vergabeliste vollständig vermietet sind. Eine vierwöchige Auswertung der Zufahrtsdaten zeigt, dass 34 Plätze an weniger als der Hälfte der Werktage überhaupt genutzt werden, häufig weil Mieter ausgezogen sind, ohne den Stellplatz zu kündigen, oder ein Zweitwagen selten bewegt wird. Werden 17 dieser Plätze zu ortsüblichen 35 Euro monatlich neu vergeben, ergibt das ein zusätzliches Potenzial von rund 7.140 Euro im Jahr (17 × 35 € × 12 Monate). Die Größenordnung zeigt, warum sich ein genauerer Blick lohnt, auch wenn das konkrete Ergebnis je nach Objekt und Mietniveau schwankt.

Ansatz	Aufwand	Kosten	Aussagekraft	Geeignet für
Manuelle Zählung	gering, punktuell	praktisch keine	niedrig, schnell veraltet	einzelne kleine Anlagen
Sensorik ohne Auswertung	mittel bis hoch	Hardware-Investition	hoch an Rohdaten, niedrig ohne Prozess	Objekte mit geplanter Zugangskontrolle
KI-gestützte Prozessanalyse	gering bis mittel, nutzt vorhandene Daten	planbar, abhängig vom Umfang	hoch, mit Handlungsempfehlung	mehrere Anlagen, wiederkehrende Fragestellung

Eine Auswertung der Nebenkostenabrechnung zahlt oft auf dieselbe Datenbasis ein: Wer ohnehin prüft, welche Kosten verursachergerecht umlegbar sind, findet in der Nebenkostenabrechnung häufig dieselben Lücken zwischen Soll- und Ist-Zustand wie bei den Stellplätzen.

Fazit: Erst zählen, dann investieren

Bevor eine Hausverwaltung Geld in Sensorik oder ein neues System steckt, lohnt sich der einfachere Schritt: die vorhandenen Daten aus Vergabeliste, Zugangssystem oder Abrechnung einmal sauber gegen die tatsächliche Nutzung zu prüfen. Wir raten davon ab, flächendeckend in neue Hardware zu investieren, bevor diese Basisauswertung gemacht wurde, weil sich in vielen Fällen bereits daraus zeigt, ob und wo sich weitere Investitionen überhaupt rechnen. Für ein einzelnes kleines Objekt reicht oft die manuelle Zählung. Sobald mehrere Anlagen und eine wiederkehrende Fragestellung im Spiel sind, wird die strukturierte Auswertung zum eigentlichen Hebel.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet eine KI-gestützte Auswertung der Parkplatzauslastung? Liegen bereits Zugangs-, Buchungs- oder Abrechnungsdaten vor, lässt sich eine erste Analyse ohne neue Hardware durchführen. Die Kosten hängen vor allem vom Umfang des Portfolios ab; zusätzliche Sensorik ist nur nötig, wenn brauchbare Rohdaten fehlen.

Ist die Erfassung von Kennzeichen oder Zufahrtsdaten datenschutzkonform? Kennzeichen und Zufahrtszeiten sind personenbezogene Daten im Sinne der DSGVO, die seit 2018 gilt. Hausverwaltungen brauchen dafür eine Rechtsgrundlage, meist den Mietvertrag oder eine Hausordnung, und sollten Speicherfristen sowie Zweckbindung vorab klären.

Lohnt sich das auch für kleinere Hausverwaltungen mit wenigen Objekten? Bei einer einzelnen Anlage mit wenigen Dutzend Stellplätzen reicht häufig eine punktuelle Zählung. Der Aufwand einer strukturierten KI-Auswertung rechnet sich vor allem, sobald mehrere Anlagen wiederkehrend betrachtet werden.

Ersetzt eine KI-Auswertung die rechtliche Prüfung einer Mehrfachnutzung? Nein. Die Analyse liefert die Datengrundlage, ob sich eine Umnutzung überhaupt lohnt. Ob sie laut Mietvertrag, Teilungserklärung oder kommunaler Stellplatzverordnung zulässig ist, muss weiterhin gesondert geprüft werden.

KI-Parkplatzauslastung optimieren: Wege für die Immobilienverwaltung